31 Oct Walker Consultants: El Dilema Vertical de Panamá

Desde las torres relucientes de la Avenida Balboa hasta los ambiciosos desarrollos en Costa del Este, Panamá está experimentando un auge sin precedentes en crecimiento vertical. Pero detrás del vidrio espejado y las amplias terrazas se esconde un problema creciente: las fachadas y envolventes estructurales se están deteriorando más rápido de lo esperado, y los propietarios están pagando el precio, a veces en millones.

Panamá, al igual que gran parte de América Latina, enfrenta una alarmante crisis de deterioro en su infraestructura edificada. Desde edificios residenciales antiguos en la ciudad de Panamá hasta escuelas públicas y torres comerciales, hay evidencia creciente de que los defectos de diseño y el clima tropical marino están erosionando la seguridad y la durabilidad de las construcciones. En un entorno de lluvias intensas, alta humedad y aire salino, la intrusión de humedad sigue siendo una de las principales causas de fallas en la envolvente. Desafortunadamente, muchas estructuras no están diseñadas ni mantenidas adecuadamente para estas condiciones, lo que las hace vulnerables a filtraciones, corrosión e incluso colapsos estructurales. Este artículo analiza los problemas y tendencias más recientes —desde fachadas con filtraciones hasta refuerzos corroídos— desde una perspectiva técnica, y propone cómo mejores prácticas de diseño y medidas de política pública pueden corregir estos problemas antes de que se tornen catastróficos.

Señales de Deterioro: Una Crisis en Crecimiento

Las señales visibles de deterioro se han vuelto preocupantemente comunes. En la capital, trozos de concreto literalmente han comenzado a desprenderse de los edificios. En 2023, un pedazo cayó del techo de una escuela e hirió a un estudiante, lo que llevó a las autoridades a clausurar la estructura. En Calidonia, los residentes han sufrido colapsos parciales de balcones y losas. En mayo de 2021, el balcón del edificio Capira se desplomó repentinamente, hiriendo a cuatro personas. Fue solo uno de varios casos donde edificios antiguos presentaron losas colapsadas o concreto fracturado.

Estos eventos reflejan un problema regional más amplio. En Brasil, edificios residenciales no inspeccionados se han derrumbado en Río de Janeiro. En Haití, colapsos de escuelas fueron comunes incluso antes del terremoto de 2010 debido a la falta de control en la construcción. Y aunque tragedias como el colapso del condominio Surfside de 2021 también han ocurrido en EE. UU., en América Latina son mucho más frecuentes debido a la débil fiscalización y la negligencia institucional. En Panamá, líderes comunitarios han advertido que existen “muchas otras construcciones en condiciones similares”: insalubres, deterioradas y en riesgo constante.

Fallas de Diseño e Impermeabilización

Una de las principales causas del deterioro son los errores de diseño y construcción relacionados con la impermeabilización. En el clima tropical panameño, la humedad es el peor enemigo de una estructura, pero muchos arquitectos y contratistas subestiman el desafío. Los errores típicos incluyen pendientes insuficientes en techos, balcones mal drenados y sellados defectuosos. En muchos casos, los planos carecen de detalles o especificaciones sobre cómo deben integrarse los componentes de la fachada.

El resultado es que el agua termina entrando en muros y losas, causando daños progresivos. La humedad promueve moho, pudrición y corrosión del acero de refuerzo. Con el tiempo, el concreto se fisura y el revestimiento se desprende. En América Latina, numerosos condominios costeros han requerido reparaciones millonarias pocos años después de construidos por fallas en la envolvente.

El diseño arquitectónico moderno —fachadas de vidrio, techos planos, sin aleros— agrava el problema. Las prácticas de construcción locales no siempre logran la precisión que estos diseños exigen. Los contratistas, presionados por tiempo o costo, improvisan. Ejemplos típicos incluyen impermeabilizantes que no se prolongan sobre parapetos o estucos sin drenaje. Estas deficiencias podrían evitarse con mejores detalles constructivos, revisión técnica en la etapa de diseño y supervisión de campo adecuada.

Clima Costero: Aire Salino y Corrosión Oculta

El ambiente costero panameño introduce una amenaza silenciosa: la corrosión inducida por cloruros del aire marino. Las ciudades principales, como Panamá y Colón, están expuestas al salitre. Este penetra los materiales y acelera la degradación. Un estudio reciente de la Universidad Tecnológica de Panamá mostró que la humedad, la lluvia intensa y el salitre son factores clave del deterioro de materiales como concreto, ladrillo y acero.

Los iones de cloruro rompen la capa pasiva del acero, iniciando la corrosión interna. El acero se oxida, se expande y fractura el concreto circundante (espalling). Muchas veces este proceso es invisible hasta que el daño es severo. Las manchas de óxido o burbujas en la pintura son signos tempranos. Si no se interviene, el concreto se desprende o un elemento estructural puede fallar.

Los sistemas de losas postensadas (PT) son especialmente vulnerables. En sistemas no adheridos, los tendones de acero están protegidos solo por grasa y un tubo plástico. Si el agua salada penetra, queda atrapada y corroe el acero. El daño puede pasar desapercibido hasta que un tendón se rompe, produciendo un sonido fuerte o una deformación visible. Las anclas de tensado son puntos críticos: si no se sellan a tiempo, la lluvia puede infiltrarse y corroer desde los extremos. La corrosión en cables PT no adheridos ha sido causa de fallas estructurales en varios países, y en Panamá representa un riesgo grave si no se protege adecuadamente.

Fallas Recientes como Advertencia

Los colapsos en Calidonia en 2021 se atribuyeron a décadas de filtraciones y deterioro del concreto. El refuerzo estaba casi completamente oxidado y las losas agrietadas. Algunos edificios eran viviendas sociales de los años 50–60, con más de 60 años de exposición tropical y sin mantenimiento. En 2021 se consideraron irrecuperables. El MIVIOT tuvo que reubicar a cientos de familias y destinar fondos para nueva construcción.

Otro caso es el de la escuela Elena Chávez de Pinate en Juan Díaz. En 2023, pedazos del techo comenzaron a caer. Los inspectores hallaron grietas estructurales graves y ordenaron la demolición. Sin embargo, a inicios de 2025 los edificios seguían en pie por demoras burocráticas. Más de 2,000 estudiantes toman clases en aulas modulares. La directora declaró: “Estamos aquí bajo nuestro propio riesgo, porque no hay otro lugar.” Este caso muestra cómo la falta de mantenimiento pone vidas en peligro.

En toda América Latina, los síntomas son similares: filtraciones, fachadas agrietadas, acero expuesto y colapsos evitables. Ingenieros de la región subrayan la importancia de inspecciones rutinarias y reparaciones tempranas para evitar “deterioro irreversible”. Una intervención a tiempo puede prolongar décadas la vida útil de una estructura.

Estrategias de Ingeniería para la Durabilidad y Seguridad

Desde el punto de vista técnico, hay medidas claras para revertir esta tendencia:

• Diseño preventivo: priorizar el control de humedad desde el inicio. Usar pendientes adecuadas, bordes de goteo, y membranas impermeables continuas en losas, techos y muros.
• Revisión técnica: incorporar consultores especializados en envolventes e impermeabilización en la etapa de diseño, durante construcción, y durante reparaciones.
• Materiales durables: usar concretos de baja permeabilidad, aditivos cristalinos, aceros recubiertos o de acero inoxidable en zonas costeras.
• Protección de sistemas postensadas (PT): preferir sistemas adheridos o tendones encapsulados con múltiples capas de protección.
• Mantenimiento preventivo: realizar inspecciones periódicas de fachadas y estructuras, reparar a tiempo filtraciones o corrosión incipiente.

Como señaló el estudio de la UTP: “No podemos esperar a que una estructura colapse para tomar acción. La intervención temprana es esencial.”

Medidas de Política Pública y Gobernanza

Las soluciones técnicas deben apoyarse en políticas y regulación:

1. Inspecciones periódicas obligatorias: establecer leyes que exijan evaluaciones de seguridad estructural cada cierto tiempo, como los programas de recertificación de 30–40 años en EE. UU.
2. Actualización del código de construcción: incluir requisitos de impermeabilización, durabilidad y protección contra corrosión en zonas costeras, y fiscalización activa durante la obra.
3. Incentivos para rehabilitación: otorgar ayudas o créditos para reparar techos, losas o fachadas antes de que colapsen.
4. Capacitación y concientización: formar a profesionales en diseño y mantenimiento en climas tropicales, y educar a los propietarios sobre la importancia de reportar grietas o filtraciones.

Conclusión: Hacia Edificaciones Seguras y Resilientes

Las grietas, manchas y balcones corroídos en Panamá deben ser vistas como señales de alarma. Son síntomas de un deterioro profundo que, si no se atiende, puede terminar en tragedia. La solución requiere acción coordinada entre ingenieros, arquitectos, propietarios y autoridades. El conocimiento técnico existe; falta aplicarlo con rigor y continuidad.

Proteger el patrimonio construido de Panamá —desde edificios coloniales hasta torres modernas— no es solo cuestión estética o económica. Es una responsabilidad con la seguridad y la vida de las personas que los habitan. Con políticas firmes y práctica técnica responsable, Panamá puede revertir esta tendencia y convertirse en un referente de infraestructura resiliente en el trópico.

Por Mark Gobitas, Senior Consultant—Building Envelope, Forensics & Restoration | Walker Consultants

LinkedIn | MGobitas@walkerconsultants.com

Fuentes Referenciadas

• Prieto-Barreiro, E. La Prensa (27 Ene 2025). “La crisis oculta de las escuelas públicas…”
• Aparicio, G. La Estrella de Panamá (24 Nov 2021). “Ministro del MIVIOT anuncia demolición de 4 edificios en Calidonia…”
• Mina, A.G. TVN Noticias (26 Jun 2025). “Tras derrumbe de losa en Calidonia…”
• Redacción, Crítica (11 May 2021). “Se desploma balcón de edificio en Calidonia…”
• Samaniego, A. La Prensa (15 Jul 2025). “Impacto del clima en edificaciones históricas…”
• Henry Company Blog (Jul 2025). “Moisture Control in Commercial Construction.”
• VERTEX Engineering Blog (2020–2021). “Water Intrusion in Unbonded PT Systems.”
• Padgett, T. WLRN Miami (1 Jul 2021). “Buildings Do Fall Like This In America…”
• Campos-Rangel, I. Panamá América (2 Ene 2010). “Impermeabilización, una solución para cada problema.”

¿Interesado en ser Miembro APAFAM?

APAFAM es una plataforma estratégica que integra a profesionales, empresas de Facility Management, Facility Services y proveedores mediante programas de formación para el desarrollo profesional de los actores de esta disciplina. A su vez, nos convertimos en un punto de encuentro estratégico que conecta a las empresas en el Facility Management con el mercado de mayor demanda y crecimiento en la actualidad. Para más información escríbanos a info@apafam.com.pa